Ein unterzeichneter Kaufvertrag schützt nicht immer vor einem unerwarteten Wendepunkt, selbst wenn die Bank ihr prinzipielles Einverständnis gegeben hat. Die Gesetzgebung schreitet mit großen Schritten voran und verändert jedes Jahr die steuerlichen Regelungen und Kaufhilfen. Man würde sich irren zu glauben, dass ein niedriger Zinssatz den Zugang zum Eigentum für alle öffnet.
Die Realität des Marktes ist ein instabiler Ausgleich zwischen einem Mangel an Immobilien, hohen Anforderungen der Verkäufer und neuen Kriterien, die von den Banken auferlegt werden. Das Auge eines Experten wird schnell unerlässlich, um durch diese Turbulenzen zu navigieren und jede Phase eines Immobilienprojekts abzusichern.
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Die großen Trends des Immobilienmarktes heute verstehen
Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase voller Kontraste, mit einem deutlichen Rückgang der Immobilientransaktionen. Zwischen Oktober 2022 und Oktober 2023 ist die Anzahl der Verkäufe um 15 % gesunken. Die Notare rechnen im September 2024 mit fast 800.000 Verkäufen, weit entfernt von den Höchstständen der Vorjahre. Paris spürt den Rückgang: Hier wird ein Rückgang der Immobilienpreise von 3 % innerhalb von sechs Monaten im Jahr 2023 beobachtet. In Lyon und Nantes beträgt der Rückgang 4,1 %, was beweist, dass der Trend nicht mehr auf die Hauptstadt beschränkt ist.
Alles lässt sich größtenteils durch den Anstieg der Zinssätze erklären. In zwei Jahren sind sie von 1 % auf fast 5 % gestiegen, was die Kreditaufnahme der Haushalte erheblich einschränkt. Die Inflation, auch wenn sie sich verlangsamt (3,4 % im November 2023 nach einem Höchststand von 6,2 %), nährt die Vorsicht. Die Neubauten sind besonders betroffen: Die Verkäufe sind im Jahr 2023 um 30,8 % eingebrochen, unter dem Druck der Baukosten und strengerer Finanzierungsbedingungen.
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Auf der Mietseite ist das Klima kaum günstiger. Die Umschlagshäufigkeit der Mietverhältnisse ist um 18 % gesunken und die Mieten sind im Jahresvergleich um 3,2 % gestiegen. Im Westen und Norden des Landes beschleunigt sich der Rückgang der Verkäufe, was die Wohnungskrise verschärft. In diesem Kontext werden die Analysen der Notare und die Regierungsankündigungen von allen Akteuren des Sektors genau beobachtet.
Für diejenigen, die diese Entwicklungen vertiefen möchten, bietet die Seite https://www.forum-immobilier.com/ aktuelle Dossiers und Analysen unter dem Titel ‘Forum Immobilier – L'actu Immo’. Die Fachleute finden dort Ressourcen, um die Herausforderungen des französischen Immobilienmarktes besser zu verstehen.
Welche Fragen sollte man sich vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie stellen?
Bevor man eine Entscheidung trifft, ist es notwendig, die regulatorischen und wirtschaftlichen Herausforderungen der aktuellen Situation gut zu verstehen. Der Markt sieht massenhaft energieschlechte Immobilien aufkommen, die von der Klima- und Resilienzgesetzgebung ins Visier genommen werden. Ab 2025 wird es nicht mehr möglich sein, eine Immobilie der Klasse G zu vermieten. Die Eigentümer müssen daher die Renovierung antizipieren, da sie sich direkt auf den Wert und die Verkaufsfähigkeit auswirkt.
Auf der Käuferseite stellt sich die Frage der Finanzierung. Die Zinsen für Immobilienkredite nähern sich 5 %, was die möglichen Kreditbeträge einschränkt. Die Ersterwerber suchen nach Möglichkeiten, oft bei Immobilien, die renovierungsbedürftig sind und zu günstigeren Preisen angeboten werden. Die Verkäufer hingegen müssen ihre Ambitionen anpassen: Der Markt ist wieder zu einem Verhandlungsfeld geworden.
Es bleibt auch zu prüfen, welche steuerlichen Regelungen verfügbar sind. Der Pinel-Mechanismus geht zu Ende, während sich die Besteuerung der möblierten Ferienvermietungen im Jahr 2024 ändert. Für jedes Projekt sollte die Rentabilität unter Berücksichtigung der gesetzlichen Rahmenbedingungen und der Wertsteigerungsperspektiven genau bewertet werden.
Hier sind die Punkte, die beim Kauf oder Verkauf sorgfältig geprüft werden sollten:
- Wie ist die Energieeffizienzklasse der Immobilie?
- Welche Renovierungspflichten bestehen für einen Verkauf oder eine Vermietung?
- Ist die Finanzierung im aktuellen Kontext weiterhin zugänglich?
- Wie wird sich die Besteuerung für Ihr Projekt entwickeln?
Die Antworten auf diese Fragen skizzieren die Strategie, egal ob man professionell oder privat agiert, in einer sich ständig verändernden Welt.
Expertenrat zur Absicherung und zum Erfolg Ihres Immobilienprojekts
Wenn der Immobilienmarkt schwankt, muss jede Entscheidung auf einer strengen Methode und einer guten Portion Wachsamkeit basieren. Die Fachleute empfehlen, mit einer genauen Analyse der Kreditfähigkeit und der Finanzierungsbedingungen zu beginnen. Angesichts des schnellen Anstiegs der Kreditzinsen ist es notwendig, mehrere Szenarien zu testen und jedes Detail zu verhandeln. Das Eigenkapital bleibt ein Hebel, ebenso wie einige noch verfügbare Kaufhilfen in bestimmten Fällen.
In einem Kontext, in dem sich die Regeln ständig ändern, ist es besser, sich von Experten umgeben zu lassen, die die rechtlichen und steuerlichen Feinheiten beherrschen. Die Strukturierung einer Vermietungsinvestition, sei es in möblierten Vermietungen oder über eine SCI, ermöglicht es, die Renditen zu maximieren und die Übertragung vorzubereiten. Angesichts des angekündigten Endes des Pinel-Systems und der Reform der Besteuerung von möblierten Ferienwohnungen ist es dringend erforderlich, den rechtlichen Rahmen gut zu verstehen.
Um alle Chancen zu nutzen, hier einige Verhaltensweisen, die man annehmen sollte:
- Lassen Sie das Vermietungspotenzial einer Immobilie bewerten, insbesondere in Städten wie Paris, Lyon oder Nantes, wo die Immobilienpreise sinken, die Mieten jedoch weiter steigen.
- Greifen Sie auf eine unabhängige Expertise für die technische Diagnose zurück, insbesondere zur Energieeffizienz, da die Renovierungspflichten je nach Klassifizierung der Immobilie stark variieren.
- Denken Sie an die Liquidität: Im Westen und Norden des Landes verlängert der Rückgang des Verkaufstempos die Verkaufsfristen.
Die Kanzlei Perspectives Conseils unterstützt Investoren bei all diesen Schritten, mit einem besonderen Fokus auf die Absicherung der Transaktionen und die Vermögensstrukturierung. Auf persönliche Begleitung zu setzen, bleibt eine solide Strategie, um diese Phase der Marktveränderungen zu überstehen.
An jeder Weggabelung im Immobilienprozess steht eine Entscheidung an. Zwischen Wachsamkeit und Anpassung wird die Fähigkeit zur Antizipation die Eigentümer, Verkäufer und Investoren von morgen prägen.